Новорязанское ш., 51 км от МКАД
Косяково д., Воскресенск гор. округ
Дом 74,1 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 484 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 33 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,82 млн / целевая ≈5,24 млн / пессимист. ≈4,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈541 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: водопровод по границе.
До ст. Виноградово ≈9,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1753
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 11.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 11 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 484 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 616 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 304 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Косяково д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Косяково д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Косяково д. | 7,4 сот. | 620 000 | 83 784 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аргуново д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аргуново д. | 7 сот. | 649 000 | 92 714 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аргуново д. | 27,5 сот. | 4 900 000 | 178 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Косяково д. | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново д. | 7 сот. | 430 000 | 61 429 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново д. | 11,5 сот. | 750 000 | 65 217 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Косяково д. | 17,7 сот. | 500 000 | 28 249 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 482 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 74 625 / 86 436 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 823 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 532 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 241 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 541 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Яблоневая Усадьба КП да: «душевая кабина» + «мебелью» | 80 м² | 11 сот. | 5 970 000 | 74 625 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Земляничные Поля-2 ДНП да: «санузла» + «ремонт» | 80 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Костино д. да: «санузел» + «ремонт» | 72 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Костин лес КП да: «ванные» + «заезжай и живи» | 77,5 м² | 10 сот. | 6 100 000 | 78 710 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Москворечье дп да: «ванные» + «ремонтом» | 75,2 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 86 436 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом в деревне Аргуново на участке 10 соток правильной прямоугольной формы. Участок выровнен, засеян газоном, посажены садовые деревья и кустарники, с трёх сторон огорожен забором из металлического профнастила. Одноэтажный бревенчатый дом площадью 74,1 кв. М на фундаменте из бетонных блоков, крыша шифер. Внутри кухня, две комнаты и терраса. Коммуникации: электричество 15 квт, водоснабжение по границе центральное, есть возможность подключения. Отопление и канализация отсутствуют. В 100 метрах продуктовые магазины, пункты выдачи Оzon и Wildberries, рядом школа и детский сад. Соседи живут круглогодично. Транспортная доступность: 54 км от Мкад по Рязанскому или Новорязанскому шоссе, до города Воскресенск 15 минут на автомобиле. Код пользователя: 111479. Номер в базе: 13561548.