Носовихинское ш., 33 км от МКАД
Локомотив-3 СНТ, Богородский гор. округ
Дом 45 м², участок 6,4 сот., каркас, 1993 год.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 05.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 552 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 135 тыс.–217 тыс. ₽/м², медиана 140 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,23 млн / целевая ≈6,51 млн / пессимист. ≈5,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,43 млн ₽, маржа 59 %, ROI 146 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — 10 кВ; в описании: печь, колодец.
До ст. Поселок Воровского ≈3,1 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17528
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 552 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 398 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Локомотив-3 СНТ | 6,8 сот. | 990 000 | 145 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Синтез СНТ | 6,6 сот. | 2 800 000 | 424 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Синтез СНТ | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Семья СНТ | 4 сот. | 470 000 | 117 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Семья СНТ | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Семья СНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Титан СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семья СНТ | 12 сот. | 890 000 | 74 167 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Титан СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Светлячок СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 135 417 / 140 000 / 216 667 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 234 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 872 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 511 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 787 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 429 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 146 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | 48 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | 36 м² | 6,8 сот. | 7 800 000 | 216 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Новое Борилово КП | 55 м² | 8 сот. | 7 700 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача. 45 мин от станции "Поселок Воровского (43 км)" пешком, 11 мин на транспорте. Въезд в СНТ через автоматические ворота по пульту. Дорога до СНТ асфальтированная, далее плиты и грунтовая дорога. В зимний период снег на дорогах чистят. Есть сторож, при въезде видеонаблюдение. Участок прямоугольной формы, ухожен, плодовые деревья, кустарники. Огорожен забором со всех сторон (2 стороны сетка, 2 стороны профлист.) Участок размежёван. Всё готово для продажи и сделки. Хозяйственные постройки - два сарая, туалет кирпичный с бетонным кольцом внутри. Колодец (бетонные кольца), Летний душ с подогревом (тэн). Дом каркасный с утеплением, летний, 6х6 -одноэтажный, с пристроенной верандой и открытым навесом. (Можно жить зимой с обогревателями или установить печь). В дом подведен водопровод (центральный, летний (май-октябрь), проточный нагреватель, фильтры). Заменена проводка (не старая). Утеплитель на чердаке новый. Пристройка и кровля менялась. Дом строился как хозблок для постройки рядом большого дома, поэтому не оформлен, в ДКП указывается продажа участка. Остальную судьбу решайте сами. На участке есть много места для постройки нового дома! Дополнительная информация: Некоторые соседи вокруг живут круглогодично. Рядом пос. Воровского, много строительных и продуктовых магазинов. Недалеко лес, пруды в том числе и для купания, ловли рыбы. Взносы СНТ 1500р./мес Электричество - 10кВт. Долгов нет!