Носовихинское ш., 31 км от МКАД
Рассвет СНТ, Богородский гор. округ
Дом 26 м², участок 5,5 сот., дерево, 1990 год.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 27.10.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Земля ≈209 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,15 млн → дом ≈802 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 5 тыс.–243 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈24 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Поселок Воровского ≈1,1 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17527
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 130 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 21.1 |
| торг | 5 | 17 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 208 699 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 148 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 802 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 846 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 5,9 сот. | 1 300 000 | 220 339 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 4 099 000 | 409 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 1 500 000 | 288 462 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звезда СНТ | 8,3 сот. | 1 700 000 | 204 819 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 24 сот. | 18 000 000 | 750 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Титан СНТ | 6 сот. | 525 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 40 сот. | 13 000 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 200 / 105 916 / 242 581 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 628 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 497 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 365 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 24 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 27,7 м² | 6,4 сот. | 1 780 000 | 64 260 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Восток СНТ | 25 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Поселок Сонино ДНП | 25 м² | — | 130 000 | 5 200 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Орловка СНТ | 24 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 145 833 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Красный Октябрь пос. | 31 м² | 5,3 сот. | 7 520 000 | 242 581 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | 33 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 181 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летний дом с пропиской ( назначение жилой дом), электричество 15 кВт подключение от Мосэнерго, 25 минут пешком до ж/д станции поселок Воровского ( бывшая пл. 43 км). Коммуникации: летний водопровод, электричество. Земельный участок 5,5 соток , отмежеван, по периметру огорожен проф-железом, на участке растут яблони. Площадь дома 26 кв.м. имеет две комнаты, коридор. На участке есть хоз. постройки. Подъезд асфальтированная дорога, заезд в снт через автоматические ворота. Рядом водоем, летом можно купаться, рыбачить, плавать на лодке. Поблизости много продуктовых магазинов, сетевой магазин Пятерочка, строительный рынок, сельскохозяйственный. Выезд на Носовихинское шоссе.