Носовихинское ш., 34 км от МКАД
Таганский Западный СТСН, Богородский гор. округ
Дом 15 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,13 млн → дом ≈1,07 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 138 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 144 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −198 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Храпуново ≈0,9 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17520
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 889 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 133 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 067 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 2 550 000 | 380 597 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 5,4 сот. | 1 000 000 | 185 185 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 10,5 сот. | 2 650 000 | 252 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 50 сот. | 10 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | ЦНИИТМАШ СНТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дзержинец СНТ | 9,2 сот. | 4 500 000 | 489 130 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Клен СНТ | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | имени Воровского пос. | 10,5 сот. | 4 800 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 137 500 / 144 444 / 166 667 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 465 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 342 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 972 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -198 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Земляне СНТ | 16 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Светлячок СНТ | 18 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 144 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Конник СНТ | 15 м² | 6,9 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
на участке маленький домик 15 метров сделан из бруса. веранда и коридор требуют ремонта ,так же есть уличный туалет и душ