Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 38,5 м², участок 7,5 сот., газоблок.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 27.06.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈259 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 102 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈770 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бачманово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1751
Рейтинг 16/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.6 |
| торг | 5 | 38 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 7 |
| участок | 5 | 32 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 259 314 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,5 сот. | 2 300 000 | 270 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 2 199 999 | 366 666 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 9 999 999 | 1 666 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 5,5 сот. | 1 599 999 | 290 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 2 560 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 4 сот. | 1 600 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 4,8 сот. | 560 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 770 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 102 128 / 108 889 / 133 178 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | 44,4 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 126 126 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.5 км | 41,2 м² | 7 сот. | 2 850 000 | 69 175 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.9 км | Дворики д. | 42,8 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 133 178 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Взлет СНТ | 47 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 102 128 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Сосновка с. | 45 м² | 7 сот. | 4 900 000 | 108 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Майское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся часть дома (выделенная) из газоблоков с центральным водоснабжением и газовым отоплением. Одноэтажное строение требует ремонта, что позволяет воплотить собственные дизайнерские идеи. Участок площадью 7.53 соток с выходом в сосновый лес. Категория земель Ижс. Участок огорожен забором, есть возможность обустроить зону отдыха или сад.