Носовихинское ш., 30 км от МКАД
Журналист СНТ, Богородский гор. округ
Дом 56 м², участок 6,5 сот., каркас.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 58 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 55 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,33 млн / целевая ≈4,8 млн / пессимист. ≈4,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈568 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — нет.
До ст. Поселок Воровского ≈2,5 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17495
Рейтинг 44/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 351 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 799 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Журналист СНТ | 6 сот. | 1 390 000 | 231 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Булгаково СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Булгаково СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Звезда СНТ | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слава СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Булгаково д. | 40 сот. | 4 370 000 | 109 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Булгаково д. | 50 сот. | 14 000 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 815 / 84 953 / 135 417 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 332 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 065 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 799 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 266 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 568 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Рассвет СНТ | 67,5 м² | 5,4 сот. | 3 700 000 | 54 815 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Отдых СНТ | 70 м² | 6,4 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 48 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | Обухово пгт | 63,6 м² | 8,4 сот. | 6 990 000 | 109 906 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом каркасно-щитовой на участке, в обжитом СНТ. На первом этаже дома: терраса; просторная и светлая гостиная комната с удобной лестницей на второй этаж; спальная комната; оборудованное кухонное помещение; раздельный санузел состоящее из душевой и отдельного небольшого помещения для био-туалета. Вода подведена в дом из центрального летнего водопровода. На втором этаже: холл и одна комната. На участке также находятся: хозблок; парковочное место для автомобиля; центральный летний водопровод. Участок огорожен, имеет плодовые, ягодные, хвойные и декоративные насаждения. Магазины и два озера для купания и рыбной ловли - в шаговой доступности. В 10 минутах пешком находится остановка с круглогодичным автобусным сообщением до станции "Электроугли". Подготовка полного пакета документов и сопровождение сделки!