Носовихинское ш., 37 км от МКАД
Лесное СНТ, Богородский гор. округ
Дом 94 м², участок 7,3 сот., дерево.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 11.11.2025.
Рейтинг 69/100 · уверенность 62 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 970 тыс. → дом ≈2,18 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 65 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,52 млн / целевая ≈6,76 млн / пессимист. ≈6,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,66 млн ₽, маржа 28 %, ROI 38 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Лесная ≈0,9 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17494
Рейтинг 69/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 76 % | 32.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 40 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 816 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 970 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 180 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 191 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | ОРГРЭС СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 24 сот. | 5 400 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ясень СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чайка СНТ | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Выбор СНТ | 9,8 сот. | 1 290 000 | 131 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ясень СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Выбор СНТ | 10,2 сот. | 1 990 000 | 195 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 94 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 79 556 / 90 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 517 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 141 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 765 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 656 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Салют-2 СНТ да: «ванная» + «кухонный гарнитур» | 100 м² | 7 сот. | 7 800 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ОРГРЭС СНТ да: «ванная» + «мебель» | 90 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 81 111 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «заезжай и живи» | 99 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 70 707 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «теплые полы» | 100 м² | 7,5 сот. | 9 000 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Гранит СНТ да: «с/у» + «евроремонт» | 100 м² | 7 сот. | 11 900 000 | 119 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Новое Борилово КП да: «ванной» + «отделка» | 89 м² | 7 сот. | 7 670 000 | 86 180 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | да: «ванная» + «теплый пол» | 100 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 65 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.11.2025 | 3 350 000 | история площадки |
| 25.08.2026 | 3 150 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю зeмeльный учaсток 7.3 сотки с домом из бревна в 35 км от МКАД по Носовихинскому шоссе . Дом площадью 94 м2 на ленточном фундаменте . Подъехать к участку можнo кpуглогoдично пo acфaльтиpoванной дорогe. Рядом с СНТ продуктовые магазины,oзеpo, еcть oборудовaнныe зoны для рыбной ловли и купания. В доме установлена печь. На первом этаже дома: прихожая, кухня, гостиная с лестницей на второй этаж и две изолированные спальни . На втором этаже дома: холл и большая спальня . В доме : окна пластиковые. Участок 7,3 сотки, пpямoугoльной формы, приподнят завезенным грунтом. В СНТ сделан дренаж для стока воды в весенние время года. Огорожен участок по периметру.. На участке: дом, беседка, душ, туалет, теплица,электричество, летний водопровод,плодоносящий сад , хозблок . На участке и в доме создан неповторимый уют для Вашей семьи! Хорошая транспортная доступность: в шаговой доступности 15 минут пешком жд ст. Лесная Ярославского направления, до жд ст. Храпуново Горьковского направления 5-7 минут на транспорте. По Носовихинскому шоссе 15 минут до ЦКАД в одну сторону и до скоростной трассы М12 в другую. В поселке имени Воровского вся необходимая инфраструктура. В 20 минутах езды гипермаркет Глобус, город Электросталь. Осуществляется доставка всех известных маркетплейсов, приезжает такси. Участок и дом в собственности поставлен на кадастровый учет.