Носовихинское ш., 12 км от МКАД
Электроугли г., Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 2 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 26.05.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈662 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–211 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈600 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Долевая Собственност») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; септик; газ — есть.
До ст. Купавна ≈1,1 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17493
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 74 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 662 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 13 сот. | 9 500 000 | 730 769 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 3,4 сот. | 2 750 000 | 808 824 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Химик ГИПИ-4 ЛКП СНТ | 4 сот. | 2 900 000 | 725 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 3 сот. | 2 500 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Купавна-ВОС СНТ | 12,9 сот. | 7 400 000 | 573 643 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10,5 сот. | 9 650 000 | 919 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7 сот. | 4 450 000 | 635 714 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5 сот. | 5 500 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6 сот. | 4 950 000 | 825 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6 сот. | 3 850 000 | 641 667 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 105 248 / 210 526 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Долевая Собственност») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Долевая Собственност») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.4 км | Обухово пгт | 40 м² | 3 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | 40 м² | 2,9 сот. | 7 500 000 | 187 500 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.6 км | 40,3 м² | 2,8 сот. | 3 990 000 | 99 007 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.3 км | Малаховка пгт | 40,5 м² | 2 сот. | 5 995 000 | 148 025 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Родники пгт | 37,6 м² | 1,6 сот. | 2 800 000 | 74 468 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Кирилловка д. | 40 м² | 1,5 сот. | 4 200 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Томилино пгт | 38 м² | 1 сот. | 8 000 000 | 210 526 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Марусино д. | 35 м² | 1 сот. | 3 300 000 | 94 286 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Малаховка пгт | 35 м² | 2,5 сот. | 7 100 000 | 202 857 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Кратово дп | 45,5 м² | 3 сот. | 4 800 000 | 105 495 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 12.07.2025 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.07.2025 | 3 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.09.2025 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.10.2025 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.10.2025 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.11.2025 | 3 600 000 (+500 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.01.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.02.2026 | 3 200 000 (+250 000) | история площадки |
| 09.03.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 700 000 (−250 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 800 000 (+150 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 200 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с ветхим домом в шикарном стародачном месте, вблизи станции Купавна (10 мин пешком). На участке растут плодовые деревья (груша, слива, терн, вишня и пр.). Постройки старый дом и хозблок. Идеальное место для строительства дома мечты, для проживания семьей или для бизнеса (сдача в аренду). Дом отдельно стоящий, никаких смежных стен с соседями. Соседи идеальные (ни видно, ни слышно). Все центральные коммуникации: свет, вода, газ. Канализация септик ( 2 шт. На участке, новый и старый). Можно Прописаться! Дом под снос, строительство нового на там же месте, через реконструкцию. Есть машиноместо. Когда новый дом будет построен будет два противоположных входа: самостоятельный и сервитут. Не Долевая Собственность! В мкр. Вишняковские Дачи вода добывается с глубины 150 м, она артезианская и все трубы заменены на новые. Септик ни разу не заполнялся, так как микрорайон располагается на чистом песке. Подходит по ипотеку и материнский капитал. Как бонус продавцы ангелы:-).