Носовихинское ш., 35 км от МКАД
Метрострой СНТ, Богородский гор. округ
Дом 64,8 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 68 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,63 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 5 км, 45 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня.
До ст. Есино ≈1 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17492
Рейтинг 38/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 2 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 386 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 634 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 566 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Березовое СНТ | 6,4 сот. | 1 444 000 | 225 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 23 сот. | 30 000 000 | 1 304 348 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Есино д. | 10 сот. | 2 850 000 | 285 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 5,8 сот. | 2 450 000 | 422 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 4 790 000 | 399 167 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Есино д. | 3 сот. | 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Есино д. | 11 сот. | 2 950 000 | 268 182 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 096 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 51 471 / 59 375 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 466 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 293 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 119 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 773 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 043 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
приличные 6 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Станкоагрегат СНТ да: «санузлом» + «ремонт» | 64 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 59 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 62 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 56 452 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 68 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 51 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Таганский СНТ да: «душевая» + «мебель» | 70 м² | 6,5 сот. | 3 150 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Горьковское Болото-НМ СНТ да: «ванной» + «отделка» | 70 м² | 5,4 сот. | 4 300 000 | 61 429 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ветеран ЦАО СНТ да: «санузел» + «меблированный» | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 4 200 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 200 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Тёплый дом из бруса на очень зеленом, угловом участке в обжитом СНТ. На первом этаже дома находятся: прихожая комната, зал с удобной лестницей на второй этаж, две небольшие бытовые комнаты. На втором этаже четыре спальни. Снаружи дом оштукатурен. Фундамент ленточный,. На участке также имеются: баня из бревна с комнатой отдыха, предбанником, душем и парилкой; барбекю место из камня; туалет; центральный летний водопровод. Участок уютный, угловой (один сосед), зеленый, с лесными деревьями, огороженный. В шаговой доступности находится большой пруд для купания и рыбной ловли, магазины (Пятерочка, Дикси, Магнит, Рынок), стройматериалы, детский сад, школа. Хороший, асфальтированный, круглогодичный подъезд. Круглогодичная охрана. Станция Храпуново - в 20 минутах пешком от участка. Подготовка полного пакета документов и сопровождение сделки!