Носовихинское ш., 36 км от МКАД
Шипорез СНТ, Богородский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., щитовой, 2007 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,9 млн; цена не менялась с 29.08.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 66 %
Земля ≈256 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,54 млн → дом ≈1,76 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,76 млн / целевая ≈4,28 млн / пессимист. ≈3,81 млн → от пессимистичной прибыль −899 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Храпуново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17488
Рейтинг 39/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 255 952 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 536 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 764 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 640 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березовое СНТ | 6,4 сот. | 1 444 000 | 225 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 23 сот. | 30 000 000 | 1 304 348 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 5,8 сот. | 2 450 000 | 422 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 4 790 000 | 399 167 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мир СНТ | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Есино д. | 10 сот. | 2 850 000 | 285 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | имени Воровского пос. | 5,3 сот. | 2 200 000 | 415 094 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 595 / 55 766 / 79 572 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 758 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 520 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 282 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -899 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Пластик СНТ | 93,6 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 32 051 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ветеран ЦАО СНТ | 84 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 47 619 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Первомаец СТ | 80,4 м² | 8,3 сот. | 3 900 000 | 48 507 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Ивашево д. | 100 м² | 4 сот. | 6 900 000 | 69 000 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Горелый Лес СНТ | 84,2 м² | 7 сот. | 6 700 000 | 79 572 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Энтузиаст СНТ | 80 м² | 8 сот. | 5 290 000 | 66 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Прилесье ДНП | 88,4 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 75 792 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Массив Цветочный ТСН СНТ | 119 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 63 025 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Горелый Лес СНТ | 74 м² | 8 сот. | 2 190 000 | 29 595 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Рассвет СНТ | 75 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 23.09.2026 | 3 900 000 (+600 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 300 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
участок 6 соток, дом 2 этажа, баня 2 этажа, хозблок/туалет. Все вопросы по телефону - сообщения читаю очень редко.