Носовихинское ш., 32 км от МКАД
Лесное-2 СНТ, Богородский гор. округ
Дом 54 м², участок 8 сот., каркас, 2010 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.10.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 70 %
Земля ≈326 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,61 млн → дом ≈893 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — баллоны; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Поселок Воровского ≈0,7 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17478
Рейтинг 42/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 325 840 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 607 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 893 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 537 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 20 сот. | 16 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дзержинец СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 5,5 сот. | 3 000 000 | 545 455 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 3 400 000 | 507 463 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 1 980 000 | 295 522 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дзержинец СНТ | 9,2 сот. | 4 500 000 | 489 130 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | имени Воровского пос. | 24 сот. | 18 000 000 | 750 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 2 200 000 | 328 358 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | имени Воровского пос. | 40 сот. | 13 000 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | имени Воровского пос. | 13,3 сот. | 4 400 000 | 330 827 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 400 / 63 869 / 94 792 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 316 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 150 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 984 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 653 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 102 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Автоматика СНТ | 54,8 м² | 6,4 сот. | 3 500 000 | 63 869 | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | имени Воровского пос. | 50 м² | 9 сот. | 1 620 000 | 32 400 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Виктория СТ | 58,6 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 49 488 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Озера СНТ | 48,2 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 65 353 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сплав СНТ | 45,9 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Приборостроитель СНТ | 60 м² | 5,8 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Лесная Поляна СНТ | 57,4 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 102 787 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сплав СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Овощевод СТ | 49 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 77 551 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Елочка-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 94 792 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю уютный летний домик в стародачном поселке СНТ Лесное-2 в пешей доступности от платформы Пос. Воровского (бывш. 43-й км, Горьковское направление) на живописном участке с красивыми соснами, березами. Участок ровный, прямоугольный, 40 х 20 метров, на участке расположены дом одноэтажный, каркасно-щитовой, пл. 50 кв. м; хозпостройки (для хранения инвентаря), плодовые деревья, кустарники. В доме есть водопровод, канализация, электричество, мощная дровяная печь с хорошей теплоотдачей, газ в баллонах (на лето хватает одного 50-литрового баллона). К посёлку подведен магистральный газ (перспектива подключения). Транспортная доступность: с Курского вокзала на электричке (Ногинск) до пл. Пос. Воровского, далее 15 минут пешком. Этот стародачный поселок был организован для сотрудников Министерства лесного хозяйства СССР более 50 лет назад . Сейчас он имеет всю необходимую инфраструктуру: 10 минут пешком от ст. пос. Воровского, рядом со станцией магазин, на территории тоже есть магазин, многие живут круглый год, поэтому дороги зимой чистят, территория закрывается на глухие ворота, которые можно открыть по телефону, рядом с поселком грибной лес и озеро.