Носовихинское ш., 23 км от МКАД · земля с домом
Электроугли СНТ, Богородский гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке расположены одноэтажный дачный домик 20 кв.м., хозпостройки, уличный туалет.»
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 30.06.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 58 %
Земля ≈222 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,33 млн → дом ≈669 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 65 тыс.–225 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −354 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Вишняково ≈2,1 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17471
Рейтинг 39/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 221 790 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 331 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 669 002 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Полтево-2 СНТ | 5,8 сот. | 1 050 000 | 181 034 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Полтево-2 СНТ | 8,3 сот. | 1 600 000 | 192 771 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нарцисс СНТ | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8,8 сот. | 2 190 000 | 248 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Жаворонок СНТ | 18,8 сот. | 4 000 000 | 212 766 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полтево ТСН | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Полтево-2 СНТ | 7,5 сот. | 4 320 000 | 576 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 4 сот. | 1 750 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Полтево ТСН | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 110 000 / 225 000 |
| цена объекта | 2 000 002 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 002 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 182 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 073 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 964 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -354 002 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Полтево ТСН | 20 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 21 м² | 5,5 сот. | 5 300 000 | 252 381 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Тихие Зори СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | имени Воровского пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 82 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Отдых СНТ | 20 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Отдых СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Художественные Краски СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Алешинские Сады СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Рассвет СНТ | 18,5 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 97 297 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Лесные Поляны пос. | 20 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.10.2026 | 2 000 002 (−249 998) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 002 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Всем доброго времени суток. Продается дача в охраняемом ТСН Дружба в деревне Полтево, Ногинского района, Московской области. Земельный участок 6 соток. Участок отмежеван, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для садоводства. На участке расположены одноэтажный дачный домик 20 кв.м., хозпостройки, уличный туалет. Коммуникации колодец, электричество. Участок ровный, сухой, правильной формы с плодовыми деревьями, с 4-х сторон огорожен забором, есть ворота для въезда машины и калитка. В ТСН находятся продуктовый и строительный магазины, детская площадка, пруд с песчаным пляжем для купания и отдыха. ТСН круглосуточно находиться под охраной. Подъезд круглогодичный. До ж/д станции 33 км (Горьковское направление) 20 мин. пешком. По Носовихинскому шоссе от МКАД 23 км. Цена за участок и 2 бытовки!!! Срочная продажа! Участок ровный, документы чистые. Продает собственник. На участке есть хозблок(домик: кухня и спальня)+ еще 2 бытовки. Цена в объявлении указана за всё. Звоните уточняйте