Носовихинское ш., 96 км от МКАД · земля с домом
Чистое д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 18 м², участок 15 сот., каркас.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 18 м²»
Цена 2,42 млн ₽; цена не менялась с 15.07.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 48 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 664 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 98 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 23 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈2,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1 млн / целевая ≈904 тыс. / пессимист. ≈804 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,51 млн ₽, маржа −188 %, ROI −65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Заполицы ≈10,2 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17470
Рейтинг 11/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 664 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 756 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 97 556 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Чистое д. | 12,5 сот. | 700 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Чистое д. | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 13.05.2026 | сохраненная копия |
| 2.2 км | Федотово д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Федотово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Губино д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Яковлево д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Губино д. | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Метрополитен СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Губино д. | 14,5 сот. | 900 000 | 62 069 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Метрополитен СНТ | 6 сот. | 275 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 857 / 53 166 / 90 909 |
| цена объекта | 2 420 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 057 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 005 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 955 000 ₽ |
| продажа: целевая | 904 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 804 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 513 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −188 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14 км | Магнолия сад. уч. | 17,5 м² | 8 сот. | 400 000 | 22 857 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Дачное СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Поляна СНТ | 15 м² | 12,6 сот. | 620 000 | 41 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Орехово СНТ | 22 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2026 | 2 420 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 420 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с небольшим домом для летнего проживания. Возможно и зимой оставаться, дом хорошо утеплен и отлично держит тепло и в -20. Дом построен по каркасной технологии из качественных материалов, облицован под имитацию бруса. В доме антресоль, на которой лежит двухспальный матрас. Любимое место детей.)))) Стоят большие двух камерные стеклопакеты. Покрашен краской-пропиткой Tikkurila снаружи и внутри в ручную кистью. Свайный фундамент. В 2017 году был залит ленточный фундамент 6/9 с плитой для кирпичной печи. Фундамент рассчитывался под дом из бревна в два этажа. В апреле 2020 г. установлена баня бочка размером 6/3. К участку предусмотрен отдельный заезд с парковочной зоной. Проведен свет. На участке растут груши, яблоки, ежевика, смородина, крыжовник. Участок ровный и сухой. Вокруг лес. Несколько водоёмов. Очень, очень тихое место. Соседи с одной стороны, да и то, на расстоянии. Это деревня, а не СНТ. Есть качели, батут (снял каркас, но все в комплекте), гамак. Триммер, электрическая газонокосилка, садовый инструмент. Туалет химический - никаких запахов на участке. Из второй калитки выход в лес. При желании можно также обустроить поляну. В деревне есть охото-хозяйство. Есть магазин, автобусная остановка. Место замечательное. Всё здесь не описать. Звоните. Я собственник. Продаю по семейным обстоятельствам. Главное в выборе участка это локация, не забывайте об этом друзья.)))