Носовихинское ш., 23 км от МКАД
Ирригатор СНТ, Богородский гор. округ
Коттедж 74,4 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 3,17 млн ₽, снижали с 3,26 млн; первая цена 3,26 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 36 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 522 тыс. → дом ≈2,64 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 43 тыс.–348 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1,49 млн, покупка после торга ≈2,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,11 млн / целевая ≈7,3 млн / пессимист. ≈6,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,31 млн ₽, маржа 36 %, ROI 55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поселок Воровского ≈2,9 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17464
Рейтинг 75/100 · уверенность 36 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 20 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 522 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 644 316 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 542 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Синтез СНТ | 6,6 сот. | 2 800 000 | 424 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Локомотив-3 СНТ | 6,8 сот. | 990 000 | 145 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Синтез СНТ | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семья СНТ | 12 сот. | 890 000 | 74 167 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Светлячок СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семья СНТ | 4 сот. | 470 000 | 117 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семья СНТ | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семья СНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 488 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 614 / 96 389 / 347 976 |
| цена объекта | 3 166 316 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 691 369 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 111 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 705 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 300 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 489 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 309 631 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.6 км | 86 м² | 4 сот. | 3 664 800 | 42 614 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.2 км | 90 м² | 7 сот. | 6 850 000 | 76 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18 км | Никифорово д. | 60 м² | 6 сот. | 20 878 575 | 347 976 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Пашуково д. | 90 м² | 6,5 сот. | 10 500 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 3 262 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 229 380 (−32 620) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 197 848 (−31 532) | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 166 316 (−31 532) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 166 316 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 22:20 | смена цены | 3 197 848 → 3 166 316 |
Описание
Пао Сбербанк реализует имуществоid объекта: i23226024дом площадью 74,4 кв. М с земельным участком площадью 599 кв. М. Текущая стоимость объекта: 3 166 316,00 руб. Окружающая инфраструктура: прод. Магазин. Транспортная доступность: в черте города. Индивидуальные и технические характеристики объекта: Общая площадь 74,4 кв. М. Площадь земельного участка 599 кв. М. Количество этажей 2. Количество комнат 3. Высота потолков 2,5 м. Материал стен Из прочих материалов. Внутренняя отделка требует косметического ремонта. Год постройки 2021. Дополнительная информация по телефону, указанному в объявлении, в рабочие дни с 04-00 до 18-00 (Мск). Задать вопрос в Чат можно по ссылке ниже. Ответ в Чат предоставляется в рабочие дни с 04-00 до 18-00 (Мск). Ссылка на портал DA: https: //portal-da. Ru/objects/I23226024. Настоящее объявление размещено в рамках реализации Пао Сбербанк имущества, приобретенного в целях обеспечения деятельности Пао Сбербанк, имущества, на которое обращено взыскание как на предмет залога, а также полученного по договору в качестве отступного. Пао Сбербанк. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций 1481 от 11.08.2015.