Носовихинское ш., 44 км от МКАД
Фатеево д., Павлово-Посадский гор. округ
Коттедж 74 м², участок 14,8 сот.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 53 %
Земля ≈17 тыс. ₽/сот. × 14,8 сот. = 255 тыс. → дом ≈3,04 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 46 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,76 млн / целевая ≈3,39 млн / пессимист. ≈3,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Вохна ≈2,9 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №17446
Рейтинг 29/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 98 % | 6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 17 223 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 255 000 ₽ (14,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 045 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 149 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Фатеево д. | 10,4 сот. | 280 000 | 26 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Фатеево д. | 9 сот. | 430 000 | 47 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Фатеево д. | 25 сот. | 7 200 000 | 288 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Фатеево д. | 9 сот. | 1 459 400 | 162 156 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фатеево д. | 10,4 сот. | 170 000 | 16 346 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фатеево д. | 11,2 сот. | 160 000 | 14 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фатеево д. | 12,1 сот. | 143 700 | 11 876 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фатеево д. | 9,8 сот. | 3 400 000 | 346 939 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фатеево д. | 12,4 сот. | 246 200 | 19 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Ольгино пос. | 11,5 сот. | 500 000 | 43 478 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 041 / 55 114 / 61 111 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 762 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 574 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 386 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 010 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 175 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | 88 м² | 10 сот. | 4 850 000 | 55 114 | в продаже 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | 54 м² | 7,5 сот. | 3 300 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | 54,3 м² | 8,6 сот. | 2 500 000 | 46 041 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 539159. Продается бревенчатый дом на земельном участке ИЖС. Дом 74 кв.м., одна комната, санузел совмещенный, отделка чистовая. Свет 15 кВт, вода - скважина 27 метров, канализация - кольца . Земельный участок правильной формы, ровный, сухой. Газ по границе. AFY-506726092