Носовихинское ш., 45 км от МКАД
Аверкиево д., Павлово-Посадский гор. округ
Коттедж 109,8 м², участок 26,5 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 83/100 · уверенность 56 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 26,5 сот. = 3,48 млн → дом ≈21 тыс. ₽, 191 ₽/м² дома (радиус 6 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 60 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈15,91 млн / целевая ≈14,32 млн / пессимист. ≈12,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,66 млн ₽, маржа 60 %, ROI 151 %.
⚠ ROI 151 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Шевлягино ≈6,8 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №17445
Рейтинг 83/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 267 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 3 479 000 ₽ (26,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 21 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 191 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Бразуново д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бразуново д. | 13 сот. | 1 990 000 | 153 077 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бразуново д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бразуново д. | 8,5 сот. | 1 200 000 | 141 176 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ручеек СНТ | 8,7 сот. | 1 212 400 | 139 356 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Часовня д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Часовня д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Часовня д. | 12,3 сот. | 750 000 | 60 976 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дергаево д. | 10 сот. | 6 990 000 | 699 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Семеново д. | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 109,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 096 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 542 / 112 069 / 175 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 15 915 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 15 119 000 ₽ |
| продажа: целевая | 14 324 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 12 732 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 661 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 151 % |
| пояснение расчета | ROI 151 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 151 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.6 км | Им. Цюрупы пгт | 120 м² | 17 сот. | 21 000 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Асташково д. | 131 м² | 15 сот. | 7 800 000 | 59 542 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | 139,2 м² | 13,5 сот. | 15 600 000 | 112 069 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 539411. Продам дом на участке 26,5 соток. Дом деревянный, требует ремонта, свет подведен. Газа в деревне нет. Асфальтированный подъезд, тихое и спокойное место, вдали от шума и суеты. Многие соседи живут на постоянной основе. На участке есть баня в хорошем состоянии, залит ленточный фундамент под дом с цокольным этажом. Хорошее расположение деревни: рядом остановка общественного транспорта, до города Павловский Посад 7 минут. В собственности более 20 лет, никто не прописан, все документы готовы к сделке. AFY-506739765