Горьковское ш., 26 км от МКАД · земля с домом
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Участок 5 сот., 1980 год.
Дом по описанию: «Продается участок 5 соток ИЖС с домиком в 15 минутах от МЦД-4 (Храпуново) Продается ровный участок 5 соток категории ИЖС вблизи станции Храпуново.»
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 15.10.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 57 % · по фото: дом 3, участок 4, окружение 6, WOW 3
Земля ≈344 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,72 млн → дом ≈182 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −573 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Храпуново ≈0,5 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №17441
Рейтинг 40/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 88 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.1 |
| дом | 5 | 22 % | 1 |
| сад | 5 | 33 % | 1.6 |
| МКАД | 15 | 100 % | 14 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 11.2 |
| окружение | 10 | 56 % | 5.2 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | ветхий деревянный дом, требует капитального ремонта или сноса |
| участок и сад | 4 | небольшой, заросший участок с травой и опавшей листвой |
| окружение | 6 | близость к МЦД-4, асфальтированная дорога, жилой сектор |
| WOW | 3 | низкий потенциал из-за малого размера участка и состояния дома |
Маленький участок с ветхим домом; потенциал только в локации рядом с МЦД. модель max-code, фото: 4, 09.11 15:57
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 343 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 718 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 182 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 044 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | имени Воровского пос. | 5,3 сот. | 2 200 000 | 415 094 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | имени Воровского пос. | 10,5 сот. | 4 800 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | имени Воровского пос. | 5,3 сот. | 2 400 000 | 452 830 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Московская Правда СНТ | 8,1 сот. | 2 000 000 | 246 914 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гипрокаучук СТ | 20 сот. | 6 500 000 | 325 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 4 790 000 | 399 167 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 5,8 сот. | 2 450 000 | 422 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 23 сот. | 30 000 000 | 1 304 348 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 444 / 53 062 / 75 556 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 428 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 307 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 185 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -573 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Шипорез СНТ | 45 м² | 4,7 сот. | 1 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алешинские Сады СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивушка СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 390 000 | 51 957 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Приборостроитель СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 41 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ирригатор СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Полиграфист СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 54 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Горелый Лес СНТ | 45 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 75 556 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Сплав СНТ | 48 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Весна-53 СНТ | 47 м² | 6,6 сот. | 2 750 000 | 58 511 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 3,8 сот. | 1 190 000 | 26 444 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.10.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 900 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 1 900 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 6976. Продается участок 5 соток ИЖС с домиком в 15 минутах от МЦД-4 (Храпуново) Продается ровный участок 5 соток категории ИЖС вблизи станции Храпуново. Характеристики участка:Площадь: 5 соток Категория: ИЖС (можно строить жилой дом и