Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Сергиевский пос., Коломенский гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот.
Цена 649 тыс. ₽, поднимали с 600 тыс.; первая цена 600 тыс. ₽ от 05.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 500 тыс. → дом ≈149 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,56 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈194 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: свет — по границе.
До ст. Голутвин ≈4,7 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1744
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 18.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 149 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сергиевский пос. | 3 сот. | 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сергиевский пос. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сергиевский пос. | 9 сот. | 4 000 000 | 444 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сергиевский пос. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | М-5 Урал 112-й км | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сергиевский пос. | 3 сот. | 450 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сергиевский пос. | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сергиевский пос. | 30 сот. | 18 400 000 | 613 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Парфентьево с. | 10,8 сот. | 3 200 000 | 296 296 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пестриково с. | 3 сот. | 280 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 66 000 / 104 000 |
| цена объекта | 649 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 551 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 558 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 480 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 402 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 246 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 194 350 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Молния СНТ | 25 м² | 6 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 25 м² | 5,3 сот. | 4 600 000 | 184 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Троицкие Озерки с. | 24 м² | 8 сот. | 1 590 000 | 66 250 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 25 м² | 3 сот. | 600 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | 25 м² | 5,8 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | 25 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Строитель-2 СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 25 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | 24,9 м² | 6 сот. | 800 000 | 32 129 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | 25 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 600 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 649 000 (+49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 649 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Под материнский капитал не подходит! Участок прямоугольный, круглогодичный подъезд, стоит не большой дачный домик. Категория земель Ижс, назначение земель Лпх (Можно строить до 3-х этажей, и содержать домашних животных) Электричество по границе, воды на участке нет. Кадастровый номер 50:34:0010609:767.