Носовихинское ш., 75 км от МКАД · земля с домом
Коротково д., Орехово-Зуевский гор. округ
Участок 9 сот.
Дом по описанию: «133528074 Продается земельный участок 9 соток с жилым домом.»
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 03.11.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 49 % · по фото: дом 5, участок 4, WOW 3
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 599 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 77 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,69 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈35 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дулёво ≈2,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17437
Рейтинг 22/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 70 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.6 |
| дом | 5 | 44 % | 2.6 |
| сад | 5 | 33 % | 2 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.6 |
| участок | 5 | 45 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | маленький новый деревянный домик, выглядит как садовый гостевой дом |
| участок и сад | 4 | участок ровный, но на фото видна грязь и остатки снега |
| окружение | — | информация об окружении в описании отсутствует |
| WOW | 3 | низкий потенциал для полноценного флиппинга из-за малых размеров |
Маленький новый домик на участке, подходит скорее для дачи, чем для серьезного флиппинга модель max-code, фото: 4, 09.11 00:20
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 518 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 599 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 701 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 77 171 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Коротково д. | 15 сот. | 1 949 000 | 129 933 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коротково д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коротково д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 13 сот. | 3 500 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Машиностроитель СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Машиностроитель СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈35 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 161 / 64 852 / 105 556 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 270 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 156 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 043 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 816 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 689 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈35 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Машиностроитель СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 4,5 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дружба СТ | 33,2 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 90 361 | в продаже 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 32 м² | 7,4 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Новое д. | 36 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Юность СНТ | 36 м² | 8,5 сот. | 1 850 000 | 51 389 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Машиностроитель СНТ | 31 м² | 6,3 сот. | 1 400 000 | 45 161 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Старт-1 СНТ | 33 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 69 697 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фарфорист-2 СНТ | 30,7 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 60 261 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Малиново д. | 36 м² | 13 сот. | 3 800 000 | 105 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.11.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 300 000 |
Описание
Арт. 133528074 Продается земельный участок 9 соток с жилым домом. Участок ровный, прямоугольной формы, размежеван, споры по границам исключены. Дом: · Жилой дом, полностью готов для проживания. Участок: · Площадь: 9 соток. · Форма: прямоугольная (удобно для планировки). · Категория земли: ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Можно прописаться, вести хозяйство. · Коммуникации: электричество на участке. · Подъезд: хороший круглогодичный (асфальт/грунт с отсыпкой).