Носовихинское ш., 77 км от МКАД
Виктория СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65 м², участок 6,5 сот., дерево, 2016 год.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 05.03.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 331 тыс. → дом ≈819 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 29 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −68 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Анциферово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17432
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 976 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 331 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 819 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Энергия-94 СНТ | 6 сот. | 265 000 | 44 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Елизарово д. | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Виктория СНТ | 6,4 сот. | 345 000 | 53 906 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 932 / 39 714 / 61 765 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 761 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 623 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 485 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 209 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -68 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | Отдых СНТ да: «душевая» + «мебель» | 67,4 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 28 932 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Гжель ТСН да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Луч СНТ да: «сан узел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 2 780 000 | 39 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.03.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 13.03.2026 | 1 450 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 1 250 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.03.2026 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в СНТ Виктория, 2 этажный дом на участке 6,5 соток. На участке взрослые деревья, - электричество 5 кВт (можно увеличить), разведено по дому - колодец 6 колец - дом деревянный, летний, крепкий - пластиковые окна На тeppитopии CНТ - большой пpуд, - летний мaгaзин, - дeтская плoщaдка. - шлaгбaум на въeзд, oхрaна. СНТ окружен лесом, грибы, ягоды, свежий воздух. Зимой дороги чистят регулярно, если утеплить дом, можно жить круглогодично. В пяти минутах на машине поликлиника, магазины Пятерочка, Магнит, строительный рынок. Ближайшие станции Анциферово - 50 минут пешком. - остановка автубуса - 30 минут пешком Участок межован. Документы готовы к сделке. Возможна ипотека. Торг. Звоните, пишите, оперативный показ.