Носовихинское ш., 59 км от МКАД
Бытовик СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 73 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 535 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 42 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,02 млн / целевая ≈4,51 млн / пессимист. ≈4,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈899 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Вохна ≈2,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №17425
Рейтинг 62/100 · уверенность 73 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 24.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 372 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 535 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 365 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бытовик СНТ | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фатеево д. | 12,4 сот. | 246 200 | 19 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фатеево д. | 9,8 сот. | 3 400 000 | 346 939 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 10,4 сот. | 280 000 | 26 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 9 сот. | 430 000 | 47 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 25 сот. | 7 200 000 | 288 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 9 сот. | 1 459 400 | 162 156 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 11,6 сот. | 2 004 900 | 172 836 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 24,5 сот. | 7 500 000 | 306 122 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 605 / 63 482 / 118 750 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 017 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 766 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 515 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 899 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Гора СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дубрава КП да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 7 сот. | 9 500 000 | 118 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Елизаветино пос. да: «санузел» + «мебели» | 80 м² | 7 сот. | 5 850 000 | 73 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | да: «ванная» + «отделка» | 85 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 45 882 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Мирный СНТ да: «душевая кабина» + «ремонт» | 85 м² | 6,6 сот. | 3 590 000 | 42 235 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Логиново д. да: «с/у» + «под ключ» | 76 м² | 7 сот. | 7 670 000 | 100 921 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Старица СНТ да: «ванная» + «мебель» | 77,3 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 58 215 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Луч СНТ да: «ванная» + «отделка» | 84,1 м² | 6,3 сот. | 3 499 000 | 41 605 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2026 | 2 450 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.09.2026 | 2 000 000 (−400 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 900 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 1 900 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 140366970 Продажа дача, представляющая собой земельный участок с двумя домами на нем в СНТ "Бытовик" (г. Павловский Посад) Участок 6 соток (прямоугольный, высокий, сухой, межевание выполнено). Ограждение с 4-х сторон. На участке хозблок. Дом 1