Носовихинское ш., 59 км от МКАД
Березка СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 5 сот., 1991 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 161 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −111 %, ROI −53 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ленская ≈1,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17420
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 11.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 161 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 939 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Керамик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Евсеево ДП | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Улитино д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево ДП | 11,3 сот. | 455 000 | 40 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зорька СНТ | 40 сот. | 500 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улитино д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 750 / 42 242 / 52 500 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 529 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 453 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 376 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 223 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 362 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −111 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | 40 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Малиновка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дружба СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 550 000 | 43 056 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восток СНТ | 46 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 34 783 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Дубки СНТ | 40 м² | 7,5 сот. | 670 000 | 16 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Рябина СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 102 857 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | 40 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Павловский Посад СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Надежда СНТ | 31,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 48 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Дружба-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый дом в СНТ "Березка", участок облагорожен газоном, имеются садовые деревья и кусты. На участке имеются постройки: хозблок, теплица, туалет.