Носовихинское ш., 25 км от МКАД
Электроугли г., Богородский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., 1985 год.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 86/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈433 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 10 в 10 км, 60 тыс.–176 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,56 млн / целевая ≈6,8 млн / пессимист. ≈6,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,22 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электроугли ≈1,6 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17419
Рейтинг 86/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 432 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 598 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 7,4 сот. | 2 000 000 | 270 270 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 5 сот. | 2 800 000 | 560 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7 сот. | 5 025 000 | 717 857 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7 сот. | 5 402 250 | 771 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5 сот. | 2 100 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7 сот. | 4 950 000 | 707 143 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 13 сот. | 9 500 000 | 730 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,3 сот. | 2 556 000 | 350 137 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7,3 сот. | 3 600 000 | 493 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 2 830 000 | 471 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 093 / 78 125 / 176 282 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 561 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 183 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 805 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 049 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 221 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Традиции КП да: «санузел» + «отделка» | 102,4 м² | 6 сот. | 13 490 000 | 131 738 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Исаково д. да: «ванная» + «отделка» | 96 м² | 6 сот. | 7 190 000 | 74 896 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Алешкинские сады СДТ да: «ванная» + «мебелирован» | 100 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 67 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Массив Цветочный ТСН СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 98,8 м² | 6,3 сот. | 7 300 000 | 73 887 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Заря СНТ да: «туалет в доме» + «теплые полы» | 96 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 78 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Полтево-Форест КП да: «санузел» + «ремонтом» | 104 м² | 6 сот. | 12 200 000 | 117 308 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Булгаково д. да: «ванная» + «отделка» | 108 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 60 093 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Полтево д. да: «с/у» + «ремонт» | 95 м² | 6 сот. | 26 000 000 | 273 684 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Аксеново д. да: «санузел» + «ремонт» | 93,6 м² | 6,6 сот. | 16 500 000 | 176 282 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Купавна Лайф КП да: «ванная» + «заезжай и живи» | 103,5 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 114 976 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаю участок в СНТ САЛЮТ-2 все вопросы по телефону или в личные сообщения