Носовихинское ш., 67 км от МКАД
Дрезна г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., 2013 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈231 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,39 млн → дом ≈812 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −428 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Дрезна ≈0,1 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17418
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 388 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 812 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 7 сот. | 3 790 000 | 541 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 35 сот. | 11 000 000 | 314 286 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7,6 сот. | 3 500 000 | 460 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Горбачиха д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горбачиха д. | 7 сот. | 3 790 000 | 541 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горбачиха д. | 14 сот. | 3 150 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 53 250 / 116 522 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 178 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 019 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 860 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 542 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -428 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Дружба СТ | 60 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 30 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Назарьево д. | 57,5 м² | 7 сот. | 6 700 000 | 116 522 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ефимовский Лес ДНП | 60 м² | 6,8 сот. | 3 400 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Машиностроитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 900 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Фарфорист СНТ | 61 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 29 508 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Кудыкино Лайф КП | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 60,2 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 49 834 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | 59,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 125 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Березка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Машиностроитель СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 57 627 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача СНТ Восход, 6 соток, электричество, скважина.