Носовихинское ш., 78 км от МКАД
Виктория СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 8,8 сот., каркас, 2022 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 70 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 8,8 сот. = 449 тыс. → дом ≈1,75 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,27 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈748 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Анциферово ≈3,3 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17417
Рейтинг 40/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 23.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 44 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 976 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 449 000 ₽ (8,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 751 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 020 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Энергия-94 СНТ | 6 сот. | 265 000 | 44 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елизарово д. | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Виктория СНТ | 6,4 сот. | 345 000 | 53 906 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 75 220 / 123 810 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 272 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 058 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 845 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 418 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 748 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Вертолет-2 СНТ | 59,2 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 60 811 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | 55 м² | 11 сот. | 5 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.7 км | Шевлягино д. | 55 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Лужки СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Березки Лайф КП | 43,8 м² | 5 сот. | 3 099 000 | 70 753 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Павловский Посад СНТ | 42 м² | 4,8 сот. | 5 200 000 | 123 810 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Им. Цюрупы пгт | 40 м² | 7,3 сот. | 2 350 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Березки Парк КП | 62 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 61 290 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Антоново д. | 64,9 м² | 6,6 сот. | 5 500 000 | 84 746 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Васильково ДНТ | 64 м² | 10 сот. | 5 100 000 | 79 688 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом, участок 8,75сот.Межевание.Электричество 15кВт, прямой договор,умный счетчик.Есть все необходимое для дачного отдыха и ведения хозяйства. Построен теплый гостевой дом 24кв.м.к нему пристроена летняя душевая с горячей водой, слив в канализационную яму. Баня под отделку, все материалы есть, включая печь.Дом 6х8, каркас, крыша. Конструкция всех построек: деревянный каркас, вата, несущие стены осб12, полимерная штукатурка. Колодец 5колец- вода чистая, без запаха, не железистая.Туалет на улице.На участке сосны, туи, каштан, яблони, груша, лещина, ирга, голубика, ежевика, поляна под огород, кирпичная печь-мангал.Участок расположен рядом с лесом.Подъезд отсыпан боем, дороги зимой чистят, остановка автобуса N391 на Горьковском ш.Мобильная связь отличная, есть возможность протянуть выделенку.Рядом песчаные карьеры- купание, отдых.Звоните, договоримся о просмотре.