Носовихинское ш., 27 км от МКАД
Электротехник СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 6,7 сот., 1996 год.
Цена 2,71 млн ₽, снижали с 2,91 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 50 %
Земля ≈201 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 1,34 млн → дом ≈1,37 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 89 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,3 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,91 млн / целевая ≈5,32 млн / пессимист. ≈4,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,43 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электроугли ≈3,6 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17405
Рейтинг 75/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 86 % | 39.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 46 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 344 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 366 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нерудник СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шахтер СТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отделка СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тонар-Втормет СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тонар-Втормет СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тонар-Втормет СНТ | 18 сот. | 13 000 000 | 722 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трактор СНТ | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дорожник СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Слава СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 889 / 112 150 / 200 000 |
| цена объекта | 2 710 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 303 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 911 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 615 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 320 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 729 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 425 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Полтево-Форест КП да: «санузел» + «мебелью» | 49 м² | 6,7 сот. | 9 800 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 53,5 м² | 6,8 сот. | 6 000 000 | 112 150 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Обухово пгт да: «санузел» + «отделка» | 45 м² | 7,3 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 910 000 (+310 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 2 710 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 710 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам великолепный участок с домом (кому нужна регистрация, заявку на дачную амнистию можно подать через снт, счетчик стоит двухтарифный, дока для заявки в наличии. ), дом и участок под видеонаблюдением с удаленным доступом, бетонная площадка для авто во внутреннем дворе, большой сад с плодовыми деревьями, дороги в снт убираются, асфальтированы, охрана на въезде. Есть пляж в 5мин , большое озеро , вода чистая всегда(известняк естественный фильтр) Участок использовался для отдыха(шашлыки, гамак, катание на велосипеде, рыбалка, грибы...), рядом пляж с зонами для плавания, магазины в 5 мин доступности. Участок всегда сухой, высокий. Территориальная доступность, по новой m12 не более 30 мин в среднем до мкад. Общественный транспорт - электрички мцд-4 "Калужско-Нижегородский", платформа электроугли.