Носовихинское ш., 59 км от МКАД
Надежда СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 56,9 м², участок 8 сот., 2000 год.
Цена 2,79 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 301 тыс. → дом ≈2,49 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,37 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −798 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Ленская ≈2 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17403
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 45 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 626 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 301 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 489 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 743 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Улитино д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Керамик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Улитино д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Евсеево ДП | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево ДП | 11,3 сот. | 455 000 | 40 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улитино д. | 11,3 сот. | 420 000 | 37 168 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улитино д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 038 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 333 / 55 000 / 75 000 |
| цена объекта | 2 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 371 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 264 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 101 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 938 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 611 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -798 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Гора д. | 55 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 57 273 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 56,5 м² | 7,5 сот. | 10 400 000 | 184 071 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Березка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Евсеево ДП | 60 м² | 7,6 сот. | 3 150 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 55,7 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 018 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Березки Парк КП | 54 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 70 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Мичуринец-3 СНТ | 55,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 41 441 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Клязьменское СНТ | 55 м² | 7,6 сот. | 3 000 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Здоровье СНТ | 56 м² | 7,6 сот. | 4 200 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 990 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 790 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 790 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный дом на участке 8 соток, огорожен, вода в летний сезон, электричество, баня( требует ремонта), хоз блок.По всем вопросам просьба писать или звонить. Собственник