Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Ёлочка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 31 м², участок 6 сот.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,55 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 765 тыс. → дом ≈335 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 6 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,1 млн / пессимист. ≈980 тыс. → от пессимистичной прибыль −475 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Лопатино ≈2,8 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1740
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 765 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 335 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 806 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Зарница сад. уч. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комета СНТ | 7,7 сот. | 500 000 | 64 935 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комета СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 2 450 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 15 сот. | 3 600 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 7,5 сот. | 1 699 000 | 226 533 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 6 сот. | 1 260 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 8 сот. | 2 499 999 | 312 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 222 / 39 870 / 66 667 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 225 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 164 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 102 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 980 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -475 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | 30 м² | 8 сот. | 990 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Металлист-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Анфалово-2 СНТ | 32 м² | 6 сот. | 199 099 | 6 222 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Анфалово-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 200 000 | 6 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Фетровщик СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 38 328 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Анфалово СНТ | 32,6 м² | 6,2 сот. | 1 350 000 | 41 411 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Химик-1 СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Химик-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 30 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | 30 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 1 550 000 (+150 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 200 000 (−350 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ровный сухой, центральная вода 4 раза в неделю, + свой(6колец) колодец, сарай, туалет, дом 2х этажный небольшой, но уютный, большая веранда, кусты, деревья все как обычно. По тел подробнее. Я собственник, продаю сам, в помощи риелторов не нуждаюсь не звоните.