Носовихинское ш., 58 км от МКАД
Евсеево ДП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 7,6 сот., 2025 год.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 24.06.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 53 %
Земля ≈219 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 1,66 млн → дом ≈1,49 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 55 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,81 млн / целевая ≈6,13 млн / пессимист. ≈5,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,67 млн ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Ленская ≈1,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17393
Рейтинг 68/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 89 % | 37.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 58 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 664 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 662 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ромашка СНТ | 7,9 сот. | 1 900 000 | 240 506 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 1 890 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ромашка СНТ | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Улитино д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6,2 сот. | 1 350 000 | 217 742 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10,4 сот. | 3 000 000 | 288 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12,7 сот. | 2 750 000 | 216 535 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 545 / 112 500 / 116 522 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 813 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 472 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 132 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 450 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 672 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Назарьево д. да: «санузел» + «ламинат» | 57,5 м² | 7 сот. | 6 700 000 | 116 522 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Клязьменское СНТ да: «ванная» + «мебель» | 55 м² | 7,6 сот. | 3 000 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ново-Казанское ДНТ да: «душевой» + «отделка» | 64 м² | 7,5 сот. | 7 200 000 | 112 500 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 26.07.2026 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.09.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 3 150 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137376944 Продается новый дом в коттеджном поселке Евсеево (г. Павловский Посад). Характеристики: · Площадь: 60 кв.м (два просторных света на разных этажах). · Конструкция: надежные блоки + монолитная плита фундамента. Кровля из профнастила. · Теплоизоляция: капитальное утепление (каменная вата 200 мм и в кровле, и в перекрытиях). Зимой тепло, летом прохладно. · Энергия: 3 фазы, 15 кВт можно подключать любую мощную технику. · Скважина 40 метров подведена к дому. Участок и двор: · Земля 7,57 соток. Высокий, сухой, ровный (прямоугольник) никакого подтопления. · Ухоженная территория, забор с трех сторон, распашные ворота и калитка. · Межевание проведено. Есть летний туалет. Локация и транспорт: Отличная транспортная доступность! · 5 минут пешком до остановки. · 10 минут на маршрутке до ж/д и автовокзалов Павловского Посада. · Круглогодичный подъезд (дороги чистят). Инфраструктура и природа: В шаговой доступности всё необходимое: школа, садик, магазины, аптека. Рядом лес (за грибами-ягодами) и чистый пруд для купания и рыбалки. Юридическая чистота: - Один взрослый собственник. - Полный пакет документов для регистрации. - Помощь в одобрении ипотеки (включая семейную и сельскую).