Новорязанское ш., 41 км от МКАД
Приозерье КП, Раменский гор. округ
Дача 150 м², участок 6 сот.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 39/100 · уверенность 56 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 430 тыс. → дом ≈670 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,24 млн / целевая ≈4,71 млн / пессимист. ≈4,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈256 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Цибино ≈16,6 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1739
Рейтинг 39/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 16.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 670 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | М-5 Урал 46-й км | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | М-5 Урал 46-й км | 26 сот. | 950 000 | 36 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Григорово д. | 10,2 сот. | 10 900 000 | 1 068 627 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Григорово д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | М-5 Урал 46-й км | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Григорово д. | 10 сот. | 1 040 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово с. | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово с. | 9 сот. | 1 125 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 429 / 35 256 / 53 731 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 239 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 977 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 715 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 191 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 256 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Агашкино д. | 140 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 26 429 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Штурвал СНТ | 160 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Березка-Натальино СНТ | 134 м² | 7,8 сот. | 7 200 000 | 53 731 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Татаринцево с. | 125 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 44 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Маяк СНТ | 130 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 33 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Заворово с. | 119 м² | 6,3 сот. | 5 200 000 | 43 697 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Локомотив-1 СНТ | 150 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Ранет СНТ | 134 м² | 6 сот. | 9 700 000 | 72 388 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Горка СНТ | 180 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Коробово д. | 107 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 21 495 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дачу земля сельхоз назначение, оформлена только земля. Стоит дом двухэтажный с мансардой, продаем срочно. Пишите, звоните, договоримся. Без торга.