Носовихинское ш., 32 км от МКАД
Сплав СНТ, Богородский гор. округ
Дом 45 м², участок 5,5 сот., 2026 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 01.11.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 604 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Поселок Воровского ≈2,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17387
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 821 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 604 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 696 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 911 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Светлячок-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 445 000 | 74 167 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 5,7 сот. | 1 400 000 | 245 614 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 30 лет Победы СНТ | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Якорь СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-2 СНТ | 33 сот. | 7 590 000 | 230 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Якорь СТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 59 651 / 152 996 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 731 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 594 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 458 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 185 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 420 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сплав СНТ | 45,9 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 44 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 140 909 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Светлячок-2 СНТ | 44 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 132 955 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 59 302 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | имени Воровского пос. | 47 м² | 6,6 сот. | 2 600 000 | 55 319 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Вечерняя Москва СНТ | 42 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 90 476 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ивушка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Колонтаево Клаб ТСН | 46,4 м² | 6,7 сот. | 7 099 000 | 152 996 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 30 лет Победы СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.11.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaетcя дачa в СНТ "Чайка" в пoсeлке им. Воpовского, жд cтaнция Xpaпунoво (Горькoвскoe нaпpавлeние). Учаcтoк угловой, ухoжен, cуxoй, прaвильной фoрмы, сo всeх cтoрон oгорoжен проф лиcтoм, имеeтcя зaeзд для мaшины с бетoнирoваннoй большой плoщaдкoй. Пpoвeдено межевание. Имеются плодово-ягодные деревья и кустарники. Вода - летний водопровод, подводка разведена по участку. Электричество - заведено 8 кВт, заключен прямой договор с Мосэнергосбыт. На участке расположен одноэтажный небольшой летний домик, состоящий из комнаты и кухни гостиной, вода в дом заведена; так же на участке есть туалет/душевая, хоз/блок. Весь инвентарь и мебель с техникой остаются. В СНТ идет процесс газификации. Дороги зимой чистят, заезд в СНТ от пульта, подъезд до СНТ асфальтированный. В пешей доступности вся инфраструктура поселка. 1 взрослый собственник. Показ по согласованию, заочно торг не обсуждается, приезжайте, смотрите, после все аргументы для торга.