Носовихинское ш., 86 км от МКАД
Губино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 20 сот., дерево, 1953 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 1,29 млн → дом ≈2,21 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 122 км ≈10,1 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17383
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 328 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 287 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 213 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 614 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Губино д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | в продаже 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 5,3 сот. | 370 000 | 69 811 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Губино д. | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Губино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Губино д. | 8 сот. | 570 000 | 71 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Губино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Губино д. | 14,5 сот. | 900 000 | 62 069 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 167 / 48 750 / 72 308 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 556 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 378 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 200 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 845 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 530 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Губино д. | 85 м² | 27 сот. | 11 300 000 | 132 941 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губино д. | 55 м² | 18 сот. | 9 950 000 | 180 909 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Новая д. | 69,7 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 43 042 | снято (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Федотово д. | 60 м² | 20 сот. | 2 150 000 | 35 833 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Загряжская д. | 65 м² | 20 сот. | 4 700 000 | 72 308 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Федотово д. | 80 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Южный-4 СНТ | 60 м² | 12 сот. | 1 990 000 | 33 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 76,7 м² | 11,4 сот. | 5 500 000 | 71 708 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Автомобилист СНТ | 80 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Язвищи д. | 52,4 м² | 20 сот. | 2 800 000 | 53 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом с земельным участком Развита инфраструктура-заводы,школа,больница,аптека,магазины,дом культуры,парк,детсады и т.д.На участке находятся плодовые деревья,кустарники т д.