Носовихинское ш., 32 км от МКАД
Сплав СНТ, Богородский гор. округ
Дом 53,5 м², участок 5 сот., брус, 2018 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 549 тыс. → дом ≈2,95 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,07 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −2,02 млн ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поселок Воровского ≈2,2 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17382
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 18.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 821 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 549 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 951 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 159 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сплав СНТ | 5,5 сот. | 2 000 000 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 445 000 | 74 167 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Светлячок-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 30 лет Победы СНТ | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 5,7 сот. | 1 400 000 | 245 614 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-2 СНТ | 33 сот. | 7 590 000 | 230 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Якорь СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 070 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 962 / 48 210 / 79 800 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 534 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 407 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 281 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 027 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 018 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Рассвет СНТ | 54 м² | 5,6 сот. | 1 900 000 | 35 185 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Светлячок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Титан СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 50 980 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маяк СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маяк СНТ | 56,8 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 79 225 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Отдых СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 36 364 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Титан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Экран СНТ | 52 м² | 6,2 сот. | 1 350 000 | 25 962 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Заря СНТ | 50 м² | 5 сот. | 3 050 000 | 61 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чайка СНТ | 57 м² | 6,5 сот. | 2 590 000 | 45 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом в пос.им. Воровского, СНТ "Сплав". Дом из бруса, двухэтажный. Участок сухой, засеян газоном.