Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 40 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 04.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 64 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 362 тыс. → дом ≈738 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 31 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,74 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −247 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: колодец; канализация — есть; отопление — нет.
До ст. Конев Бор ≈3 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1738
Рейтинг 29/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 362 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 738 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шелухино д. | 6 сот. | 220 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 300 000 | 160 494 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Конев-Бор д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 50 208 / 64 865 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 735 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 648 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 562 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 388 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -247 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Осинка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полет СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 64 865 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Осинка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 31 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 40 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 107 500 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Мичуринец-2 СТ | 40 м² | 8 сот. | 1 280 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Мезенка СНТ | 46,5 м² | 5 сот. | 1 490 000 | 32 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Мичуринец СНТ | 32 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Отдых СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Заря СНТ | 51,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 61 657 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 100 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143728030 Мечта о собственном уголке рядом с лесом где много грибов и ягод становится реальностью: дача в Снт "Звезда" соседи проживают круглогодично, покупка по выгодной цене 1 500 000 руб. При прямой продаже реальный шанс вложиться с умом и быстро закрыть сделку. Небольшой, но функциональный дом площадью 40 м2 с двумя комнатами предоставит вам стартовую площадку для реализации любых идей: перепланировка, современный дизайн и пространство в уютное семейное гнездо или стильную загородную студию. Сейчас дом без ремонта это преимущество для тех, кто ценит индивидуальность и хочет получить именно тот интерьер, о котором мечтал. Конструкция и коммуникации подготовлены под комфортную жизнь и дальнейшую реконструкцию. Электричество 15 квт обеспечивает возможности для мощной электропроводки и современных приборов. Вода колодец, канализация, отопления нет, Простая планировка двух комнат позволяет эффективно использовать каждый метр и создать светлое пространство с окнами на сад. Расположение одно из сильнейших преимуществ: Снт "Звезда" в Московской области сочетает уединённость загородной жизни и удобную транспортную доступность. Регулярные автобусные маршруты и близкие выезды на федеральные трассы обеспечивают быстрое сообщение с ближайшими населенными пунктами и столицей; до станций метро и крупных транспортных узлов можно добраться без пересадок. Рядом развитая инфраструктура дачных сообществ: магазины, автомагазины, сервисы, что делает проживание и заботы по дому простыми и предсказуемыми. Преимущества объекта очевидны: реальная возможность создать дом своей мечты, выгодная цена при потенциале роста стоимости после ремонта, мощная электропроводка и готовность коммуникаций, спокойный зелёный район для отдыха и работы. Покупка интересна как для личного проживания, так и как инвестиция привести дом в современный вид и сдать или продать дороже не составит труда. Прямая продажа, все документы в порядке быстрый выход на сделку гарантирован. Цена 1 500 000 руб. отличное соотношение стоимости и качества для предложения в этом районе. Звоните сейчас, чтобы договориться о просмотре и обсуждении выгодных условий сделки: выгодная покупка, минимальная бюрократия и возможность сразу приступать к ремонту и оформлению жизни своей мечты.