Носовихинское ш., 19 км от МКАД · земля с домом
Сантехдеталь СНТ, Богородский гор. округ
Участок 9,5 сот.
Дом по описанию: «На территории есть старый дом удобно использовать как времянку, хозблок или жильё для рабочих на период стройки.»
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 54 % · по фото: дом 3, участок 6, окружение 8, WOW 5
Земля ≈201 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 1,91 млн → дом ≈594 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 56 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −893 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈35 м².
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Колонтаево ≈3,3 км по прямой; до МКАД 19 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17354
Рейтинг 39/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 44 % | 4.4 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 56 % | 2.8 |
| МКАД | 15 | 100 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 4.5 |
| участок | 5 | 50 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.8 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старый ветхий сарай, непригодный для полноценного проживания |
| участок и сад | 6 | ровный участок, трава требует покоса, есть деревья |
| окружение | 8 | лес, озеро и хорошая транспортная доступность рядом |
| WOW | 5 | потенциал строительства нового дома на хорошем участке |
отличный участок под застройку с хорошей локацией, но старый дом требует сноса модель max-code, фото: 4, 08.11 21:02
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 906 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 594 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 971 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Трактор СНТ | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шахтер СТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нерудник СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тонар-Втормет СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Отделка СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тонар-Втормет СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тонар-Втормет СНТ | 18 сот. | 13 000 000 | 722 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дорожник СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Салют-2 СНТ | 8 сот. | 15 000 000 | 1 875 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈35 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 882 / 66 428 / 108 571 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 415 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 294 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 174 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 932 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -893 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈35 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Мичуринский Труженик СНТ | 35 м² | 7,3 сот. | 3 800 000 | 108 571 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Торфяник СНТ | 35 м² | 5,8 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | имени Воровского пос. | 34 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 55 882 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Березка-4 СНТ | 35 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 68 571 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сплав СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Березка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ветеран ЦАО СНТ | 35 м² | 9 сот. | 2 250 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Вишняково д. | 35 м² | 12,8 сот. | 9 200 000 | 262 857 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Вишняково д. | 35 м² | 13 сот. | 7 700 000 | 220 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Березка СНТ | 35 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 500 000 |
Описание
Продаётся ухоженный участок 9,5 соток, 26 км от Мкад, Носовихинское шоссе, свет 15 квт, М12, Электроугли Кудиново, 2 500 000 Р. Отличный вариант для строительства жилого дома, круглогодичного проживания. Участок сухой, ровный, правильной прямоугольной формы, с капитальным забором и въездом прямо с асфальтированной улицы. На территории есть старый дом удобно использовать как времянку, хозблок или жильё для рабочих на период стройки. Дом не зарегистрирован. Цена: 2 500 000 Р. Документы готовы к сделке, один взрослый собственник. Показ в удобное для вас время. Ипотека и строительство под ключ. Возможна покупка в семейную ипотеку удобный способ приобрести участок и начать строительство без полной суммы сразу. Поможем с одобрением ипотеки: подскажем по документам, банкам и условиям. Можем помочь со строительством дома от выбора проекта до организации работ. Вы получаете не просто участок, а готовое решение: земля, коммуникации, помощь с финансированием и строительством. Почему здесь удобно жить. Быстрая дорога до Москвы: 30 км от Мкад по Носовихинскому или Горьковскому шоссе; также удобный выезд на скоростную трассу М-12. До Мкад 25-30 мин без пробок (цена 130 руб). Транспорт рядом: станция Электроугли 3 км: 7 минут на автобусе или пешком. Городская инфраструктура в 8,5 км: школы, детские сады, магазины, торговые центры, банки; ходит школьный автобус. Всё для повседневной жизни рядом: магазин "Верный" всего 650 м, 7-10 минут пешком; доступны доставки Ozon, Wildberries, "Перекрёсток" и других сервисов прямо к участку. Природа для отдыха: рядом лес с ягодами и грибами, озеро с пляжем для купания, детская площадка. Тихое место и активное Снт: многие соседи живут круглый год, территория охраняемая. Коммуникации и благоустройство. Электричество подключено, выделенная мощность 15 квт. Прямой договор с Мосэнергосбытом. Сети Снт переданы Богородским электросетям: вопросы аварий и электроснабжения решаются на уровне сетевой организации, а не силами жителей. По границе участка проходит высокоскоростной оптоволоконный интернет. Зимой дороги регулярно чистят, организован вывоз мусора. Есть пункт привозной воды. Летом привозят фермерские продукты: молоко, творог, мясо. На участке есть постройки для содержания кур и гусей. Что можно строить. На участке можно построить жилой дом и оформить регистрацию по месту жительства. Большинство соседей проживают здесь круглогодично, поэтому жизнь в Снт не останавливается зимой: дороги чистят, инфраструктура работает, соседи постоянные. Кому подойдёт. Семье для строительства дома и постоянного проживания особенно если планируете использовать семейную ипотеку. Тем, кто хочет дом с реальной городской инфраструктурой рядом. Покупателю, который ценит транспортную доступность, электричество, интернет и ухоженное Снт. Инвестору: участок с коммуникациями и хорошей локацией ликвидный актив. Звоните или пишите прямо сейчас расскажем об условиях семейной ипотеки, поможем с одобрением и подберём решение по строительству дома. Оперативно организуем показ: участок реально стоит увидеть своими глазами. Вышлю видео участка по запросу в Макс или Вацап.