Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Горка СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 129 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–28 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈613 тыс. / целевая ≈552 тыс. / пессимист. ≈490 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −219 %, ROI −69 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Егорьевск I ≈14,8 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1735
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 92 % | 6.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 528 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 129 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 121 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Полбинское ТСН | 6,3 сот. | 180 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аккорд СНТ | 7 сот. | 395 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авиатор-4 СНТ | 39,3 сот. | 1 500 000 | 38 168 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авиатор-4 СНТ | 14 сот. | 220 000 | 15 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авиатор-4 СНТ | 7,2 сот. | 170 000 | 23 611 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чигарово д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Двойни д. | 14 сот. | 180 000 | 12 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чигарово д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Двойни д. | 6 сот. | 154 000 | 25 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 22 000 / 28 462 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 613 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 582 000 ₽ |
| продажа: целевая | 552 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 072 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −219 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.2 км | Лосевский СНТ | 37 м² | 5,4 сот. | 700 000 | 18 919 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Лазаревка СНТ | 32 м² | 6 сот. | 500 000 | 15 625 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Тюльпан СНТ | 26 м² | 6 сот. | 740 000 | 28 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Экспресс СНТ | 25 м² | 9 сот. | 550 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Березка СТ | 30 м² | 6,6 сот. | 400 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Ширяевский СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 51 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Астанино д. | 25 м² | 7 сот. | 599 999 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Заря-3 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Некрасово д. | 30 м² | 8 сот. | 600 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 450 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134370670 Продаётся дача в Снт "Полбинское". Расположение: Снт "Полбинское". Площадь участка: 6 соток. Характеристики участка: сухой, ровный, правильной формы. Дом: одноэтажный, брус. 2019 года постройки. Коммуникации: собственная скважина (вода), электричество заведено. Окружение: дружелюбные соседи. Преимущества: удобное расположение, отличная возможность для отдыха и садоводства. Идеальный вариант для тех, кто ценит комфорт, природу и спокойствие!