Симферопольское ш., 55 км от МКАД
40-й Годовщины Октября СНТ, Чехов гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., кирпич, 2003 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 31.03.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Земля ≈172 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,38 млн → дом ≈1,92 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,72 млн / целевая ≈5,14 млн / пессимист. ≈4,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈169 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чепелёво ≈4,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17335
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 131 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 172 282 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 378 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 922 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 50 лет Октября СНТ | 7,5 сот. | 4 200 000 | 560 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Сергеево д. | 46,4 сот. | 12 997 600 | 280 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Сергеево д. | 16 сот. | 2 400 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сергеево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сергеево д. | 9,2 сот. | 2 200 000 | 239 130 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сергеево д. | 50 сот. | 15 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сергеево д. | 5,6 сот. | 2 000 070 | 357 155 | снят (цена объявления) 18.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Венюково д. | 7,3 сот. | 2 500 000 | 342 466 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 944 / 68 438 / 141 176 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 717 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 431 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 145 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 574 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 169 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 50 лет Октября СНТ | 80 м² | 4 сот. | 5 000 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сергеево д. | 85 м² | 4 сот. | 12 000 000 | 141 176 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сергеево д. | 85 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 141 176 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Городище д. | 73,6 м² | 4 сот. | 2 700 000 | 36 685 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 82 м² | 8 сот. | 11 500 000 | 140 244 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Березка-ЧЗЭМ СНТ | 82 м² | 9,3 сот. | 4 290 000 | 52 317 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Городище д. | 72 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 31 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сергеево д. | 90 м² | 6 сот. | 12 100 000 | 134 444 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Хлевинское СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 5 950 000 | 74 375 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Химик-2 СНТ | 84 м² | 5 сот. | 5 100 000 | 60 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок как собственник дом большой но требуется доделки.