Симферопольское ш., 35 км от МКАД
Столбовая пгт, Чехов гор. округ
Дача 59,9 м², участок 8,5 сот., щитовой.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 22.09.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Земля ≈390 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 3,32 млн → дом ≈182 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,47 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль −992 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 283 км ≈0,3 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17332
Рейтинг 42/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 390 347 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 318 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 182 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 038 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Динамо СНТ | 8,3 сот. | 3 200 000 | 385 542 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Динамо СНТ | 4,2 сот. | 1 700 000 | 404 762 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Столбовая пгт | 7 сот. | 2 990 000 | 427 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Столбовая пгт | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Столбовая пгт | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Столбовая пгт | 5 сот. | 3 500 000 | 700 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Столбовая пгт | 11,6 сот. | 11 700 000 | 1 008 621 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Змеевка д. | 5,1 сот. | 1 700 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Столбовая пгт | 8 сот. | 3 410 000 | 426 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Змеевка д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 098 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 167 / 66 410 / 95 982 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 851 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 658 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 466 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 081 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -992 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.5 км | Южные Озера-2 КП | 44,8 м² | 10,2 сот. | 4 300 000 | 95 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Отдых СТ | 60 м² | 8,5 сот. | 2 590 000 | 43 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Березки СНТ | 60,5 м² | 4,5 сот. | 3 400 000 | 56 198 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Гривно СНТ | 60 м² | 8,1 сот. | 4 549 000 | 75 817 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Металлист-3 СНТ | 54,1 м² | 9,5 сот. | 2 950 000 | 54 529 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Лесовод ТСН | 55,5 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 450 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Антропово д. | 53,4 м² | 10 сот. | 4 999 999 | 93 633 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Сынково с. | 65 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 66 154 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Полянка СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 69 643 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Панино д. | 45 м² | 9 сот. | 2 999 999 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.09.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 01.10.2025 | 2 900 000 (+300 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 3 500 000 (+600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается хороший двухэтажный щитовой дом, на первом этаже кухня и две изолированные комнаты, веранда, второй этаж одна большая комната. Удобства на улице, летний водопровод. Дом очень уютный, окна Пвх и так же все окна веранды стеклопакеты, есть электрические рефлекторы. Крыша дома покрыта металлочерепицей. Участок, размежёванный, ровный ухоженный, много зелени, кустарников. Деревьев, есть добротная теплица, В Снт многие проживают круглогодично, дороги чистятся, территория огорожена и закрыта. Снт расположен в 40 км от Мкад, скоростное Симферопольское шоссе, рядом станция Столбовая (15 мин пешком). Развитая инфраструктура (магазины, гипермаркет, пункты выдачи). В 10 минутах пешком школа, поликлиника, детский сад. Дом оформлен как жилой, 2 взрослых собственника, Свободная продажа. Документы готовы, быстрый выход на сделку.