Симферопольское ш., 51 км от МКАД
Ваулово д., Чехов гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 20.04.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 763 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,82 млн ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. пл. 274 км ≈11,4 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17331
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 202 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 763 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 187 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 740 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ваулово д. | 14 сот. | 1 990 000 | 142 143 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ваулово д. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ваулово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ваулово д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ваулово д. | 13 сот. | 6 735 315 | 518 101 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ваулово д. | 8,6 сот. | 1 650 487 | 191 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ваулово д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ваулово д. | 7,1 сот. | 1 862 945 | 262 387 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ваулово д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губернские Дачи ТСН | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 311 / 41 742 / 90 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 983 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 884 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 785 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 586 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 821 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Изумруд-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 39 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Изумруд СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сигнал СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Исток СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Изумруд СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Изумруд-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дачное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 42 200 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 7,4 сот. | 3 850 000 | 80 208 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Заречье СНТ | 51,1 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 31 311 | снято (цена объявления) 28.07.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа! Продается очень уютная дача, участок ухоженный, правильной формы. Отдельно стоящая баня с комнатой отдыха. Навес под автомобиль. Если не беру телефон, просьба писать.