Новорязанское ш., 64 км от МКАД
Ратчино д., Воскресенск гор. округ
Дача 40 м², участок 6,5 сот., газоблок.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 495 тыс. → дом ≈855 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 43 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −182 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ратмирово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1733
Рейтинг 26/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 10 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 137 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 495 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 855 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ратчино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Катунино СНТ | 6,1 сот. | 550 000 | 90 164 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ратчино д. | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ратчино д. | 13,5 сот. | 1 250 000 | 92 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Катунино д. | 6 сот. | 499 000 | 83 167 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Катунино д. | 9,2 сот. | 499 000 | 54 239 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ратчино д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ратчино д. | 8 сот. | 3 593 000 | 449 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Суханово СНТ | 6,6 сот. | 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Суханово СНТ | 7,6 сот. | 250 000 | 32 895 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 260 / 47 569 / 63 235 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 208 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 098 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 987 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -181 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Отдых СНТ | 34 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 63 235 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Металлист-2 СНТ | 47,3 м² | 5,6 сот. | 2 250 000 | 47 569 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Химик-3 СНТ | 49,7 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 43 260 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача с пропиской в черте города. Удобное расположение! Продается дачный участок с домом. Отличное место для тех, кто ищет комфорт и доступность. Основные характеристики: Возможность прописки: Юридически чистый объект. Транспорт: Остановка рядом, до центра города 15 минут. Вся инфраструктура в пешей доступности. Участок: Ровный, правильной формы, огорожен по периметру. Насаждения: Плодоносящие деревья и кустарники. Окружение: Снт активно развивается, многие живут круглогодично. Прекрасный вариант для тех, кто хочет жить в своем доме, оставаясь в ритме города. Документы готовы к сделке. Звоните, чтобы узнать подробности! Код пользователя: 41005. Номер в базе: 13648490.