Симферопольское ш., 55 км от МКАД
Бавыкино д., Чехов гор. округ
Дача 114 м², участок 12,8 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 59/100 · уверенность 67 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 12,8 сот. = 2,06 млн → дом ≈842 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈2,18 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7 млн / целевая ≈6,3 млн / пессимист. ≈5,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈954 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Луч ≈6,5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17324
Рейтинг 59/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 41 % | 17.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 80 % | 4.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 809 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 058 000 ₽ (12,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 842 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 386 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бавыкино д. | 10 сот. | 1 990 001 | 199 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Снежная Долина-2 СНТ | 13,5 сот. | 2 600 000 | 192 593 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бавыкино д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бавыкино д. | 11,5 сот. | 1 700 000 | 147 826 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бавыкино д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бавыкино д. | 13,6 сот. | 2 100 000 | 154 412 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бавыкино д. | 8 сот. | 2 950 000 | 368 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бавыкино д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бавыкино д. | 8 сот. | 3 730 000 | 466 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Снежная Долина-2 СНТ | 16,3 сот. | 3 203 300 | 196 521 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 114 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 334 / 58 748 / 82 222 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 999 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 649 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 299 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 599 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 954 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Дедяково СНТ | 110 м² | 8 сот. | 7 650 000 | 69 545 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Васькино д. | 110 м² | 8,4 сот. | 9 000 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Луч-Минэнерго СНТ | 108,9 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 24 334 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сказка СНТ | 90 м² | 18 сот. | 7 400 000 | 82 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Мукомол СНТ | 130 м² | 15 сот. | 7 750 000 | 59 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Русь КП | 85 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 35 294 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Чайка СНТ | 120 м² | 9,9 сот. | 4 752 250 | 39 602 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Квант СНТ | 92 м² | 9,6 сот. | 5 325 000 | 57 880 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Чеховские Сосны КП | 126,4 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 79 114 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Сатурн СНТ | 130 м² | 12 сот. | 6 700 000 | 51 538 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 13.03.2026 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 12,8 соток официально. Фактически 15 соток. Ограждение сетка рабица. Туалет и душ летние на участке. Вода колодец с насосом. Газ по границе участка (не подключен). Электричество. В большой комнате установлена печь длительного горения Tmf "Студент".