Симферопольское ш., 59 км от МКАД
Рыжиково КП, Серпухов гор. округ
Дача 78 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 17.07.2024.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 702 тыс. → дом ≈2,45 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,7 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈1,4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17323
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 702 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 448 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 385 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Рыжиково д. | 10 сот. | 1 230 000 | 123 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рыжиково д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 1 320 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 12,6 сот. | 1 600 000 | 126 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 51 958 / 75 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 703 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 518 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 333 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 962 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 275 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Дружба-1 СНТ | 77 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 41 558 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Гранит СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 35 625 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Крюково д. | 80 м² | 9 сот. | 4 300 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Луч СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Шарапова Охота пос. | 97,4 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 56 468 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Семья СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Железнодорожник-2 СНТ | 100 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Гришенки д. | 90 м² | 7 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Сталь СНТ | 70 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Дедяково СНТ | 59,8 м² | 8,2 сот. | 3 000 000 | 50 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2024 | 3 600 000 | история площадки |
| 11.09.2024 | 3 100 000 (−500 000) | история площадки |
| 10.01.2025 | 3 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 12.07.2025 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На продажу предлагается капитальная дача из сруба на ленточном фундаменте для позднего сезона. На ухоженном участке площадью 6 соток расположены: колодец(7колец), туалет, летний душ, плодоносящий сад. Высокоорганизованное стародачное садовое товарищество находится в шаговой доступности от станции Шарапова охота. Охрана. Автоматические ворота при въезде в садовое товарищество. Магазины, аптека, д/сад и т. Д. Отличное место для дачного отдыха.