Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Сад №5 поселка Ногина СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 21.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Земля ≈357 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,79 млн → дом ≈564 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 40 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,3 млн → от пессимистичной прибыль −302 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов ≈2,2 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17322
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 357 143 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 786 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 564 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Сад № 1 поселка Ногина СНТ | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 28,3 сот. | 20 000 000 | 706 714 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Пограничный пос. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бутурлино д. | 7 сот. | 6 000 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Борисово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бутурлино д. | 12 сот. | 10 500 000 | 875 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 46 сот. | 52 000 000 | 1 130 435 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Бутурлино д. | 8 сот. | 7 500 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бутурлино д. | 5 сот. | 4 900 000 | 980 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борисово д. | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 800 / 87 719 / 149 306 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 870 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 726 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 583 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 296 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -301 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Сад № 1 поселка Ногина СНТ | 24 м² | 6,6 сот. | 3 450 000 | 143 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Труженик СНТ | 36,2 м² | 4,5 сот. | 4 000 000 | 110 497 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Нива СНТ | 32 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Речник СНТ | 28,8 м² | 6,9 сот. | 4 300 000 | 149 306 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Родник СНТ | 25 м² | 6,7 сот. | 995 000 | 39 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Персей СНТ | 34,2 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 87 719 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Пущино д. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам ухоженную дачу в черте города. Есть летний душ, туалет, терасса, Рядом Лента, Пятерочка, остановка, закрытая территория для прогулки детей. Похожие Снт Прожектор, Маяк, Солнышко, Дружба.