Симферопольское ш., 50 км от МКАД
Модуль СНТ, Чехов гор. округ
Дом 90 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 11.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 62 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,61 млн → дом ≈491 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 84 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,48 млн / целевая ≈6,73 млн / пессимист. ≈5,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,4 млн ₽, маржа 40 %, ROI 67 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Чехов ≈8,3 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17320
Рейтинг 78/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 121 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 609 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 491 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 456 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Модуль СНТ | 8,8 сот. | 1 600 000 | 181 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Модуль СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Модуль СНТ | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пешково с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пешково с. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пешково с. | 8,7 сот. | 2 250 000 | 258 621 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пешково с. | 6,7 сот. | 881 760 | 131 606 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Беляево АПК Москва СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково с. | 6 сот. | 2 250 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пешково с. | 7,6 сот. | 1 537 000 | 202 237 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 612 / 88 554 / 89 186 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 480 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 106 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 732 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 984 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 399 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Волосово д. да: «санузел» + «под ключ» | 89,7 м² | 12,4 сот. | 8 000 000 | 89 186 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Волосово д. да: «санузел» + «под ключ» | 89,7 м² | 12,4 сот. | 7 500 000 | 83 612 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Новгородово д. да: «санузел» + «ремонт» | 83 м² | 12 сот. | 7 350 000 | 88 554 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Чернобылец СНТ да: «ванная» + «заезжай и живи» | 84,6 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 74 468 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 12 сток в Московской области Чеховского г/о., Снт "Родник", рядом с д. Плешкино. Участок прямоугольный, правильной формы. На участке двухэтажный каркасный дом, площадью 90м2. В дом заведена вода из колодца. Электричество 4,5 кв. В доме 3 изолированные комнаты: кухня, спальная комната, гостинная. Дом зарегистрирован, 1 взрослый собственник. На участке есть хоз постройки (летний туалет, бытовка), плодовые деревья, груши, яблоня, сливы. Участок ухожен и обрабатывается, граничит только с одной стороны с соседями, есть собственный выход в лес. Посредников и риэлторов просьба не беспокоить, прямая продажа.