Симферопольское ш., 60 км от МКАД
Мерлеево д., Чехов гор. округ
Дом 75 м², участок 15 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 22.10.2025.
Рейтинг 83/100 · уверенность 57 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,73 млн → дом ≈475 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 70 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,76 млн / целевая ≈6,09 млн / пессимист. ≈5,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,04 млн ₽, маржа 38 %, ROI 61 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈18,3 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17317
Рейтинг 83/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 11.1 |
| торг | 5 | 80 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 15 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 725 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мерлеево д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мерлеево д. | 15,6 сот. | 1 700 000 | 108 974 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 2 400 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мерлеево д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мерлеево д. | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мерлеево д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 2 498 300 | 124 915 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мерлеево д. | 10 сот. | 1 249 200 | 124 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Васино д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Васино д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 647 / 71 250 / 116 667 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 764 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 426 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 088 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 411 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 041 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Мерлеево д. | 60 м² | 20 сот. | 3 450 000 | 57 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Горелово д. | 82 м² | 11 сот. | 5 950 000 | 72 561 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сосновый Берег КП | 96 м² | 10 сот. | 8 950 000 | 93 229 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Солнечный Круг пос. | 85,2 м² | 11,6 сот. | 5 950 000 | 69 836 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Горелово д. | 60 м² | 9,9 сот. | 7 000 000 | 116 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лисичкин холм пос. | 96 м² | 10 сот. | 6 950 000 | 72 396 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Люторка-95 СНТ | 96,2 м² | 8,7 сот. | 6 700 000 | 69 647 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Люторка-95 СНТ | 97 м² | 9 сот. | 6 800 000 | 70 103 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.10.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа земельного участка в деревне Мерлеево. Адрес: Московская область, Чеховский район, д. Мерлеево (60 км от Мкад по Симферопольскому шоссе). Особенности участка: * Правильной формы. * Ровный рельеф. * Круглогодичный подъезд. * Забор профлист. Дача для летнего проживания. Инфраструктура: * Автобусная остановка. * Магазины. * Развитая деревенская инфраструктура. * Близость к природе и водоемам. Преимущества расположения: * 15 км от г. Чехов. * Удобный выезд на Симферопольское шоссе. * Отсутствие пробок в любое время года. * Экологически чистый район. Документы: * Полностью готовы к сделке. * Один собственник. * Юридическое сопровождение.