Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Горки д., Ступино гор. округ
Дом 87,1 м², участок 6,3 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 27.01.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 57 %
Земля ≈216 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,36 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 75 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,74 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,24 млн / целевая ≈5,61 млн / пессимист. ≈4,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈951 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 298 км ≈12,3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17316
Рейтинг 47/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 21.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 21 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 215 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 360 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 340 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 385 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 4,2 сот. | 1 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 13,9 сот. | 4 000 000 | 287 770 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горки д. | 20 сот. | 4 200 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горки д. | 11 сот. | 5 200 000 | 472 727 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 8,1 сот. | 1 700 000 | 209 877 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горки д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горки д. | 9 сот. | 3 100 000 | 344 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горки д. | 9,3 сот. | 1 600 000 | 172 043 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 742 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 76 250 / 85 878 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 235 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 923 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 612 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 988 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 951 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Шелково Парк КП да: «ванные» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Канищево д. да: «санузле» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 76 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Васькино пос. да: «санузел» + «отделкой» | 78,6 м² | 6,3 сот. | 6 750 000 | 85 878 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.01.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уникальная возможность создать дом своей мечты в отличной локации! Продается дом с участком в Снт "Горки": крепкая бревенчатая коробка дома 2022 года постройки на надежном свайном фундаменте и прекрасный участок с личным выходом к речке. Это идеальный вариант для тех, кто хочет завершить строительство под себя, контролируя каждый этап и материалы. Отличная основа: Дом 87,1 м2, 2 этажа, возведен в 2022 году из качественного бревна 20 см на свайном фундаменте самые ответственные и трудозатратные этапы уже позади. Конструктив готов. Участок мечты: 6.3 сотки (630 м2) с приватным выходом к реке (2 минуты пешком). На участке достаточно места для беседки, пикников, сада или детской площадки. Несмотря на ощущение уединения у воды, здесь есть всё для комфорта: · Продуктовый магазин в 7 минутах спокойной прогулки. · Пункты выдачи Ozon/Wildberries в 3 минутах езды (забрать заказы не проблема). · Школа в 4 минутах на машине (актуально для семей). Чистая сделка: один собственник, безопасная и быстрая сделка через агентство. Заинтересовало? Звоните, чтобы назначить просмотр! Арт. 107179185.