Симферопольское ш., 69 км от МКАД
Автомосквич СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 70 м², участок 6,5 сот., газоблок.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 420 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 30 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,12 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −847 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Авангард ≈5,2 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17314
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 27 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 608 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 980 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Трансгаз СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино д. | 8 сот. | 995 000 | 124 375 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино д. | 16 сот. | 1 990 000 | 124 375 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино д. | 14 сот. | 779 800 | 55 700 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино д. | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино д. | 13 сот. | 2 700 000 | 207 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино д. | 6 сот. | 548 000 | 91 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомосквич СНТ | 10 сот. | 375 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Костино д. | 10,4 сот. | 3 126 000 | 300 577 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 670 / 52 231 / 67 002 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 116 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 960 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 804 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 493 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -847 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Окские Дали СНТ | 72 м² | 6,8 сот. | 2 550 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Чайка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 66 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Рыжиково КП | 65 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Дашковка д. | 59,7 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 67 002 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Текстильщик СНТ | 50 м² | 4,4 сот. | 3 300 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Восход СНТ | 91 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 29 670 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю купить дачу 70кв. М. С Баней на участке 6,5сотки в Снт Автомосквич в районе д. Костино Серпуховского района рядом с М-2. 10км от Серпухова. Участок ухожен, имеются различные плодово-ягодные деревья и кустарники, теплица. Баня каркасная, утеплённые стены, потолок, пол. Парная термос. Дом -1 этаж блочный обложен кирпичом и обшит сайдингом, 2 комнаты, - 2й этаж каркасный без утепления Пристройка без утепления терраса и кухня. Взносы 1000р в месяц. Электричество 6 квт и летняя вода. Хорошая транспортная доступность по М-2. Звоните, отвечу на интересующие вопросы.