Симферопольское ш., 41 км от МКАД
Лужки СНТ, Чехов гор. округ
Дача 96 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 27.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 61 %
Земля ≈217 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,74 млн → дом −89 тыс. ₽, −927 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,92 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,61 млн / целевая ≈5,05 млн / пессимист. ≈4,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,16 млн ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 294 км ≈2,7 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17313
Рейтинг 72/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 31.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 16.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 217 426 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 739 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −89 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −927 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Алачково д. | 13,6 сот. | 2 900 000 | 213 235 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алачково д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алачково д. | 5,2 сот. | 2 100 000 | 403 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алачково д. | 6 сот. | 2 050 000 | 341 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алачково д. | 11 сот. | 3 600 000 | 327 273 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алачково д. | 9 сот. | 3 186 000 | 354 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алачково д. | 8,4 сот. | 2 980 000 | 354 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветераны Столицы СНТ | 13,6 сот. | 2 800 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алачково д. | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алачково д. | 12,5 сот. | 4 240 000 | 339 200 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 284 / 56 643 / 90 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 608 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 328 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 047 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 486 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 163 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ветераны Столицы СНТ | 96 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Московский Ветеран СНТ | 97,1 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 56 643 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алачково д. | 100 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вымпел СНТ | 90 м² | 12 сот. | 7 000 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Отдых СТ | 98 м² | 6 сот. | 10 300 000 | 105 102 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Радуга СНТ | 100,6 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 54 672 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Союз СНТ | 102,5 м² | 8,2 сот. | 5 600 000 | 54 634 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Шарапово д. | 109 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 41 284 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Эмитрон-2 СНТ | 87,6 м² | 6,4 сот. | 3 800 000 | 43 379 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Электромашина-2 СНТ | 80 м² | 10,5 сот. | 7 200 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 140 м2 с земельным участком 8 соток в Снт. Дом построен из бруса в 2012 году и имеет два этажа. На первом этаже расположены три комнаты, требующие ремонта. Внешние стены выполнены из натурального дерева, что придаёт зданию уютный вид. Электричество подключено, но водоснабжение и канализация отсутствуют. Участок расположен в тихом месте, окружённом природой, что делает его идеальным местом для спокойного времяпрепровождения.