Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Горки СНТ, Ступино гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., дерево, 2017 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Земля ≈216 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,41 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 7 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −832 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 298 км ≈12,3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17309
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 215 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 295 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 405 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 019 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 4,2 сот. | 1 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 13,9 сот. | 4 000 000 | 287 770 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дома Отдыха Лопасня пос. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горки д. | 20 сот. | 4 200 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горки д. | 11 сот. | 5 200 000 | 472 727 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 8,1 сот. | 1 700 000 | 209 877 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горки д. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горки д. | 9 сот. | 3 100 000 | 344 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горки д. | 9,3 сот. | 1 600 000 | 172 043 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 407 / 56 250 / 126 789 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 179 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 020 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 861 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 543 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -832 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Лесная Сказка СНТ | 54 м² | 6 сот. | 400 000 | 7 407 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Тиерра-Вилладж-1 КП | 56 м² | 8,5 сот. | 3 150 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Взгорье ДНП | 55 м² | 7 сот. | 4 600 000 | 83 636 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лисичкино дп | 61,5 м² | 6,8 сот. | 3 800 000 | 61 789 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Чирково СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Святая Гора ДНТ | 60 м² | 8,2 сот. | 3 350 000 | 55 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Плешкино д. | 54 м² | 7 сот. | 4 999 000 | 92 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ветеран СНТ | 55 м² | 9 сот. | 2 330 000 | 42 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Гринвуд-2 КП | 60 м² | 7 сот. | 8 500 000 | 141 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Раздолье СНТ | 48,9 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 126 789 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом с участком у реки