Симферопольское ш., 59 км от МКАД
Спорт СНТ, Чехов гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 4,75 млн; первая цена 4,75 млн ₽ от 05.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 83/100 · уверенность 72 %
Земля ≈351 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,1 млн → дом ≈697 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 58 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,57 млн / целевая ≈7,71 млн / пессимист. ≈6,86 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,88 млн ₽, маржа 42 %, ROI 72 %.
Коммуникации: скважина; септик; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. пл. 274 км ≈3,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17307
Рейтинг 83/100 · уверенность 72 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 350 568 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 103 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 697 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 970 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Слепушкино д. | 8,8 сот. | 3 100 000 | 352 273 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слепушкино д. | 10 сот. | 1 170 000 | 117 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слепушкино д. | 9 сот. | 3 800 000 | 422 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слепушкино д. | 11,3 сот. | 3 955 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слепушкино д. | 14 сот. | 7 700 000 | 550 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слепушкино д. | 9 сот. | 5 400 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слепушкино д. | 13,4 сот. | 8 030 000 | 599 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слепушкино д. | 6,2 сот. | 2 800 000 | 451 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слепушкино д. | 12,3 сот. | 4 305 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слепушкино д. | 9,5 сот. | 4 275 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 778 / 84 906 / 99 057 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 569 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 141 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 712 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 855 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 875 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 72 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Аксенчиково д. да: «ванная» + «теплым полом» | 100,9 м² | 6,4 сот. | 6 500 000 | 64 420 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сантория ДНП да: «санузла» + «отделка» | 106 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 84 906 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Венюково д. да: «санузла» + «отделка» | 106 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 99 057 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Чепелево д. да: «санузле» + «теплый пол» | 96 м² | 6 сот. | 8 499 000 | 88 531 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Шарапово с. да: «санузел» + «ремонт» | 90 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 57 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2025 | 4 750 000 | история площадки |
| 07.11.2025 | 4 450 000 (−300 000) | история площадки |
| 08.02.2026 | 3 700 000 (−750 000) | история площадки |
| 11.02.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 800 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Продам дом для круглогодичного проживания в окружении соснового леса. В доме печь,котел твердотопливный, электрический котел, скважина,септик. В доме 3 спальни, кухня,с\у. Отдельно стоящая баня с комнатой отдыха и душем. Есть подробное видео. Есть прописка в доме.